פסק-דין בתיק ע"ש 447/07

1.       ערעור על החלטת ועדת ערר על קביעת ארנונה במועצה המקומית גבעת זאב (להלן: "ועדת הערר") מיום 21.12.05, שעסקה בשאלת חיוב הארנונה במגרשים 401, 403, 404, 408 (להלן: "המגרשים") שבשטח המועצה. בהחלטה זו (להלן: "ההחלטה") נדחתה טענת המערערת שהיא זכאית לפטור מתשלום ארנונה, מאחר שהקרקע הינה קרקע המיועדת למבני ציבור. עוד נקבע, כי הקרקע הינה "קרקע לבנין" ולא "קרקע תפוסה".

עיקרי העובדות

2.       למערערת הוצאו חשבונות לתשלום ארנונה לשנת 2005 עבור המגרשים, בהם סווגו אלה כ"אדמת בניין". המערערת הגישה השגה למועצה המקומית גבעת זאב על השומות. ההשגה נדחתה בהחלטה מנומקת ביום 27.2.05. המערערת הגישה ערר לועדת הערר.

3.       ועדת הערר קיימה דיון בעניין, זימנה את מהנדס המועצה, וערכה סיור בשטח בהשתתפות הצדדים. ביום 21.12.05 החליטה הוועדה כדלקמן:

א.      למגרשים 401, 403, 404, 408 יש גם שימושים ציבוריים (הקומה התחתונה מיועדת למבני ציבור כגון גן ילדים ומקווה). המועצה הונחתה לקבוע נוסחת חישוב וחיוב התואמת את יחסיות השימוש (בין השימוש הציבורי והשימוש למגורים) בכל מגרש ומגרש.

ב.       הקרקע הינה קרקע לבנין ולא קרקע תפוסה. הסיור שהתקיים במקום לימד, כי לא נעשו בקרקע עבודות בנין ופעולות הנדסיות מהותיות או פעולות שהשימוש בהם הופך אותם לקרקע תפוסה. כמו כן למגרשים לא הוצאו היתרי בניה על ידי רשויות התכנון וממילא לא נעשו בהם עבודות, על כן מדובר בקרקע ריקה ויש לחייבה לפי הסיווג של אדמת בניין. בסיום בניית המבנים יופעל הסדר יחסיות התשלום בהתאם לשימוש וליעוד בכל מגרש.

ג.       מגרש 408 - למגרש זה תוגש תוכנית שתכלול שטחים למשחקים ופינות ישיבה בתיאום תכנון עם בניני הציבור הגובלים בהם. על כן ההתייחסות למגרש זה תהיה כמו למגרשים 401,403,404.

ד.       לאור העובדה שב"כ המועצה הביעה ספק אם המערערת תהיה זכאית לפטור מארנונה למוסד ציבור מאחר והמוסד הציבורי אינו מוחזק על ידי הרשות הציבורית אלא על ידי גורם פרטי, הומלץ למועצה לדון ולקבוע תעריף למוסדות ציבור שאינם בבעלות המועצה ומופעלים ישירות על ידה, כנהוג במקומות אחרים.

4.       על החלטה זו הגישה המערערת את הערעור שלפני. המערערת הדגישה, כי ערעור זה נסוב על חיובי הארנונה שהוטלו החל מ-1.1.07 ולכל שומה עתידית שתבוא מכאן ואילך. המשיבה טענה, כי ועדת הערר לא החליטה לגבי שנת 2007 ועל כן לא ניתן לערער על כך, ובוודאי שלא ניתן לערער על "כל שומה עתידית".

כבר בפתח הדברים אציין, כי הדעת נותנת שפסק דין זה ישפיע על חיובי המערערת גם בשנים שלאחר 2005, אך יש ביכולתי לדון בגדרו אך ורק ביחס להחלטות שכבר ניתנו ועומדות לפני, ולכן אין די בטענת המערערת לפיה הוא חל גם על כל שומה עתידית כמו גם על שומות בעבר שלא נכללו בערעור שלפני, כדי ליצור מצב זה.

טענות הצדדים לענין עצם החיוב בארנונה

5.       המערערת חזרה לפני על הנימוקים שהעלתה בפני ועדת הערר. לגירסתה יש לפטור אותה באופן מלא מתשלום הארנונה מאחר וייעוד החובה התכנוני של המגרשים הוא הקמת מבני ציבור, ואילו הקמת מבני מגורים אינה חובה על פי התב"ע. עוד ציינה המערערת, כי המועצה חייבה את המערערת לבנות בעצמה ועל חשבונה את מבני הציבור.

6.       המשיבה טענה בסיכומיה, כי המגרשים מיועדים למגורים ונצבעו בתוכנית בצבע כחול- צבע המתאר ייעוד למגורים. ההוראות בנספח בדבר גני ילדים אינן יוצרות למגרשים סיווג של מבני ציבור. עוד טענה המשיבה, כי התוכנית אינה מחייבת בנית מבני ציבור אלא נוקטת בלשון "תותר". עוד הוסיפה, כי הציבור שיגור במקום הינו ציבור חרדי בעל מאפיינים מיוחדים שבחר לא ליהנות ממבני הציבור של המועצה למרות שעומדת לרשותו אפשרות זו.

דיון

7.       אין מחלוקת, כי המועצה המקומית מעניקה פטור מתשלום ארנונה למגרשים להם שימושים ציבוריים. (הפטור ניתן בהתאם לקבוע בסעיף 5 לפקודת מסי העיריה ומסי הממשלה  (פיטורין), 1938).  במקרה דנן המדובר בנכס ריק שעוד לא נבנו עליו המבנים ועל כן, על פי הפסיקה, היעוד התכנוני של המגרש הוא המבחן הקובע לסיווג הנכס לארנונה. (ראה למשל בר"מ 5045/02 סלומון נ' מנהל הארנונה, פ"ד נז(5) 302).

8.       הייעוד התכנוני של המגרש נלמד מתוכנית המתאר. תוכנית מתאר מפורטת מס' 220/4/5 לשנת תשמ"ט-1989 לשכונת "מורשת בנימין" ב' בגבעת זאב קובעת כדלקמן:

" 2.5 אזור מגורים ב' מיוחד

.......

2.5.3 - למגרשים מס' ... 408 ... תוגש תכנית בינוי מפורטת כנ"ל שתכלול שטחים למשחקים ופינות ישיבה- בתאום תכנוני עם בניני הציבור הגובלים בהם.

...

2.5.6 - בחלקות 401,404,403 תותר בניית מבני ציבור בהתאם לנספח. היתרי בניה בחלקות אלה יכללו תנאים לעניין החובה להקים מבני ציבור בקומה התחתונה של כל בית ע"י מבקשי ההיתר.

2.5.7 - לא ייתנו היתרי בניה בחלקות 401,403,404,406,407 אלא על בסיס תכנית בינוי מפורטת לעניין שטחים למשחקים ופינות ישיבה בתחום החלקות והמבקש יתחייב לבצעם".

9.       העולה מתכנית המתאר הוא, כי ייעוד חלק מהשטח למגורים (ראה כותרת הסעיף) וחלק אחר למבני ציבור (ראה סעיפי המשנה). על פי יעוד משולב זה יש לבחון את שאלת החיוב בארנונה. הפסיקה דנה בשאלה איזו ארנונה יש לגבות במתקנים רב תכליתיים בעלי שימושים מגוונים. אמנם אותם פסקי הדין מתייחסים למגרשים שכבר נבנו, אך יש מקום להקיש מכך גם למקרה שלפנינו. הלכה פסוקה היא שכאשר מדובר במתקן רב תכליתי בעל שימושים מגוונים, כשכל חלק במתקן משמש למטרה שונה המוגדרת כסיווג נפרד, יש להפריד בין החלקים ולסווג כל חלק בנפרד בהתאם לשימוש בו ולתכליתו. (ראה ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון, לא פורסם - 9.2.03;  בר"ם 268/07 היינריך נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב יפו, לא פורסם - 14.5.07) הפרדה כאמור תיעשה רק כאשר כל חלק במתקן הרב תכליתי משמש למטרה שונה המוגדרת כסיווג נפרד.